目录
      第一章  总 论

1.1项目概况

1.3项目建设优势

1.4项目市场分析

1.5项目建设单位概况

1.6编制依据

1.7主要技术经济指标

1.8结论与建议

第二章  项目背景与建设的必要性及意义

2.1国家发展背景

2.2地方历史背景

2.3曾发生的重大革命历史事件

2.4项目建设必要性

2.5项目建设意义

第三章  旅游市场分析与市场营销

3.1国内旅游市场现状

3.2红色旅游市场现状

3.3旅游市场发展趋势

3.4市场营销

第四章  项目优势

4.1景点集群优势

4.2项目互补优势

4.3产品定位形成的优势

4.4政策优势

4.5交通优势

4.6客源优势

4.7地区旅游业的优势

第五章  项目选址与建设条件

5.1项目选址

5.2建设条件

第六章  建设规模与建设内容

6.1建设规模

6.2建设内容

第七章  工程建设方案（按具体项目而定）

7.1xx军事拓展基地

7.4xx文化广场建设项目

7.3xx森林公园

7.4xx温泉度假村

第八章  节能与节水

8.1建筑节能要求

8.2电气设备节能要求

8.3节水措施

第九章  环境保护

9.1环境保护范围

9.2环境保护目标

9.3环境保护措施

第十章  项目组织管理

10.1组织机构

10.2人力资源配置

第十一章  项目实施进度

第十二章  投资估算及资金筹措

12.1编制依据

12.2投资估算

12.3项目使用计划

12.4资金筹措

第十三章  财务评价

13.1评价说明

13.2销售收入营业收入估算

13.3成本费用估算

13.4盈利能力分析

13.5还款能力分析

13.6不确定性分析

13.7财务评价结论

第十四章  社会评价

14.1社会效益影响分析

14.2互适性分析

14.3社会风险分析

第十五章  风险评价

15.1项目风险因素分析

15.2项目风险处理对策

第十六章  结论与建议

16.1结论

16.2建议

附表一     xx文化广场销售收入与经营税金及附加估算表

附表二     自营收入与经营税金及附加估算表

附表三     利润与利润分配表

附表四     资产负债表

附表五     项目投资现金流量表

附表六     项目资本金现金流量表

附表七     财务计划现金流量表

附表八  　固定资产折旧费估算表

附表九　  开发建设用款及长期借款计划表

附表十　  项目总投资使用计划与资金筹措表

附表十一  借款还本付息计划表

第一章  总 论

1.1项目概况

1．项目名称：xx红色旅游综合服务建设项目

2．建设性质：新建

3．建设地点：x省x市x县x镇x村

4．项目建设单位：？

项目负责人：？

联系电话：？

5．项目建设目标

项目以“红色旅游”为主题，计划通过科学规划，挖掘现有红色旅游资源，建设xx军事拓展基地、xx文化广场、xx森林公园等红色旅游集群项目，完善xx温泉度假村等配套服务项目，在红色旅游的基础上，立足生态、绿色、环保的特点，充分利用现有自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观，打造xx省唯一、xx区域最大的集“红色+生态+自然+生产+休闲+康乐+教育”于一体的景观综合体。

项目致力于建设一个红色、生态为特色精品红色旅游景区，把xx打造成旅游特色鲜明、生态环境优美、服务设施齐全的中国红色旅游重镇，同时争取项目列入全国“红色旅游”工程的红色经典景区，建成国家4A级旅游区、国家级风景名胜区，再造一个红色“井冈山”旅游圣地，带来人气，最终实现项目2.7982平方公里土地增值，所投项目资产的保值升值。

6．项目建设内容

项目总占地面积2.7982平方公里，其中xx军事拓展基地161.22亩，xx文化广场项目约69,990平方米，xx森林公园1553亩，xx温泉度假村2483亩。项目xx文化广场大部分物业主要用于出售，保证短时间内资金回笼，其余几个项目用于长期经营，达产年预计年营业额65000万元。项目建设内容有：

①xx军事拓展基地：建筑面积约66000m2，项目利用xx工厂遗址浓厚的军事文化底蕴、原兵工厂完整的独特建筑群、多变的地形、优美的自然环境，将军旅文化的各种元素融入基地，带给游客一种全方位的深层次的军旅文化体验。含：上世纪五六十年代时代主题餐厅，军事主题酒店，射击投弹、CS野战、军队障碍训练、模拟战术训练等户外军事拓展，游击野战营，射击场，真人角色扮演游戏，军事训练营，防空洞“储酒银行”等服务项目，同时作为影视剧拍摄基地承接国内外革命题材影视剧拍摄。

②xx文化广场项目。项目占地约69,990平方米，项目总建筑面积111,519.09万平方米，主要建设红色广场、革命历史博物陈列馆、革命烈士纪念碑、《如梦令·元旦》碑，高8米毛泽东、朱德铜像，以及红色文化商场、住宅。xx文化广场建设完成后，将成为清流县乃至周边的xx县、xx县最大的xx题材的广场，规划纯商业，多层框架结构，占地面积2万多平方米，一、二层为店面、三层以上为高等级餐饮娱乐场所，项目建成后将成为xx县最大的购物、娱乐和休闲中心，也将成为xx县当地政治、经济和文化活动的中心。

③xx森林公园：建筑面积约60681m2含有生态农业基地（农耕文化馆、高科技农业馆、百鸟园、花卉苗圃、七星岩水库、趣味农家乐）、xx景区（天文科普、4D影院、悬空索道、湿地公园、星座主题互动水屋、攀岩及岩降、山地自行车运动中心）、水厂、员工宿舍、办公楼、分时式产权别墅酒店、度假村等。森林公园融合生态观光农业、徒步登山、环山自行车道、攀岩、岩降、森林氧吧、度假村、分时度假产权式别墅酒店等项目于一体，实现了景区的功能休闲化、产品丰富化、服务多样化，充分满足旅游中的吃、住、游、购、娱、行等方面需求。

④xx温泉度假村。项目作为红色旅游综合配套服务项目，项目占地面积2483亩，建筑面积约94254m2，项目主要建设温泉地质博物馆、温泉主题公园、培训基地和酒店（温泉客栈、四星温泉大酒店、五星悦潭山庄、分时式产权别墅酒店）、中餐厅、娱乐中心（田园马场、漂流中心）、客家民俗村等；项目集温泉养生、餐饮、住宿、生态农业、旅游观光、休闲娱乐为一体，融入东南亚休闲养生理念的超大型温泉养生圣地。

7．工程实施进度计划：

xx军事拓展基地建设周期计划为x年，即从20xx年-20xx年。xx文化广场项目建设周期计划为x年，即从20xx年-20xx年，xx森林公园建设周期计划为x年，即从20xx年-20xx年，xx温泉度假村建设周期计划为x年，即从20xx年-20xx年。

8．总投资与资金筹措

本项目总投资x万元，其中：项目开发建设投资x万元(含借款利息等财务费用x万元)，经营资金x万元。

本项目总投资x万元，计划向银行融资贷款x万元，其余目所需建设投资全部企业自筹。本项目资本金x万元，占项目总投资的x%。符合国发(2009)27号文《关于调整固定资产投资项目资本金制度的通知》的规定，电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例在20％及以上。计算资本金基数的总投资为项目的固定资产投资和铺底流动资金之和。项目的资本金投资符合国家规定。

9．项目效益

本项目总投资x万元，项目经营期平均营业收入x万元，经营期平均营业税金及附加x万元，项目土地增值税x万元，年均利润总额x万元，年均所得税x万元，年均税后利润x万元，投资利润率x%。项目各项经济评价指标高于行业基准值，项目经济效益较好，抗风险能力较强，在经济上是可行的。

10．还款能力分析

项目建设第一年计划向银行融资贷款x万元，其余建设单位采用自有资金投入，借款期限10年（建设期5年，经营期5年），借款计划在经营期5年内连本带息返还，长期借款年利率按6.25%计。项目利息备付率（偿还期内平均）15.19，偿债备付率（偿还期内平均）1.70，理论上的最大还款能力(含建设期) 3.85年，详见附件《借款还本付息计划表》。

11．社会效益简述：

本项目建设对促进海峡西岸经济区建设和拉动地方经济发展具有重要作用，是“扩大内需保增长”的具体实施，有利于促进就业，完善xx县旅游配套功能，提升xx县在国际国内的品位。

1.3项目建设优势

1、旅游资源优势。这里集聚了“奇山、溶洞、湖水、温泉、峡谷、寺庙和红色旅游”等特色，特别是有全省水温最高、出露点最密集的含氡温泉8处，是全省唯一的省级温泉地质公园；有集湖、洞、峡和古文化为一体的xx湖省级风景名胜区；有成功入选“xx最具潜力十大乡村休闲游”。目前，已初步形成“一湖”（xx湖）、“一洞”（xx洞）、“二泉”（温泉、冷泉）、“三山”（xx山、xx山、xx山）、“四景”（毛泽东旧居、景秀园林、玄武岩、赖坊古民居）的温泉生态旅游格局。是“中国十大生态旅游大县”、“中国十佳最具发展潜力的旅游大县”和“中国自驾车旅游品牌百大目的地”称号。

2、“红色”资源优势。xx是著名的革命老区，是第二次国内革命战争时期中央苏区重点县，也是毛泽东著名诗词《如梦令·元旦》诞生地。土地革命时期，xx是屏卫中央苏区的“东方堡垒”，全县有2万7干多人参加了革命斗争，有6000多人参加了工农红军，其中4000多人牺牲或失踪，当时为支援革命战争或因战争损失的财物更是不计其数。全国解放后，全县共有11个乡镇被评定为革命老区乡镇，72个村被评定为革命老区基点村，是个一片红的县。

3、交通区位优势。省道204、207线纵贯县境，距连城县机场70公里，正在建设中的xx高速公路贯穿境内，在境内开设2个互通，在边境开设1个互通，等于有3个互通直接为我所用，正在规划建设的xx快速铁路和xx铁路交叉连接县境的南北和西东。到“十二五”末，xx县将基本形成以高速路为主骨架、主干结合、内外衔接、高速便捷的综合交通网络。与此同时，xx铁路建成通车、xx机场开通航线，也为xx县承接产业转移、强化xx县与珠三角（长三角/环渤海等）的合作拉近了空间距离。

4、服务内容优势。本项目本国内其他红色旅游景区相比，虽然开发较晚，但可适应现代社会的需求，借鉴国内其他好项目优点，项目后发优势强劲，项目在红色旅游的基础上，立足红色、生态、绿色、环保的特点，充分利用现有自然景观，形成“可学、可看、可览、可游、可居”的环境景观，打造xx省唯一、xx区域最大的集“红色+生态+自然+生产+休闲+康乐+教育”于一体的景观综合体。与附近古田会议会址、江西瑞金市单调的红色景区相比，本项目内容丰富，可睹历史遗址，看自然景观，玩军事项目，吃农家饭，泡自然温泉，内容之丰富，足以让游客在本项目集群连续游玩3天。

1.4项目市场分析

1、从旅游市场大趋势来看。近年来，我国旅游业总体保持平稳较快发展，2012年,全国国内旅游人数29.57亿人次，收入22706.22亿元人民币，近年来，全国旅游人数及旅游收入每年以12.0%和15%左右递增。

2、从xx省旅游发展趋势来看。xx省人均旅游消费逐年增加，产业转型升级初露端倪，旅游经济发展质量不断提升。2012年，全年旅游总人数16703.8万人次，旅游总收入1916.94亿元，近年来，xx省旅游人数及旅游收入每年均17%左右递增。随着xx铁路的开通，今后增速将不断提高。

3、 从红色旅游市场趋势来看。《2011-2015年全国红色旅游发展规划纲要》提出，到2015年，全国红色旅游年出行人数突破8亿人次，年均增长15%，占国内旅游总人次的比例提高到四分之一；综合收入突破2000亿元，年均增长10%。根据2012年福建省旅游经济主要指标统计，2012年，古田会议会址红色旅游接待游客217万人次，同比增长76.7%，江西瑞金市红色旅游接待游客328万人次，本项目距古田会议旧址红色景区130公里，距红都——江西瑞金红色景区120公里， 2023年接待50万人次，达成65000万元经营收入的目标实现的可能性极大。

1.5项目建设单位概况

xx有限公司是公司为专项开发旅游项目而成立的实业公司，总投资约x万元人民币，项目总占地面积x平方公里。

公司以红色旅游为“龙头”，依托xx温泉度假村、xx森林公园、xx军事拓展基地、xx文化广场等项目，建设红色旅游综合服务群项目。致力于把xx县打造成旅游特色鲜明、生态环境优美、服务设施齐全的中国红色旅游重镇。

1.6编制依据

(1)《环境与资源保护法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》等

(2)《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）

(3)《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972－2003)

(4)国务院关于加快发展旅游业的意见国发〔2009〕41号

(5)xx省“十二五”旅游业发展专项规划

(6)国务院《关于支持x省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》

(7)国务院《关于加快发展旅游业的意见》

(8)国务院《海峡西岸经济区发展规划》

(9)《x省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

(10)《x省人民政府印发关于加快旅游产业发展若干意见的通知》（x政文[2004]191号）

(11)《xx市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见》（x政〔2009〕4号）

(12)《xx县旅游发展总体规划》

(13)《xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

(14)《2011-2015年全国红色旅游发展规划纲要》

(15)《xx县温泉生态休闲各项目区规划设计》

(16)《投资项目可行性研究指南》

(17)实地考察收集的相关资料

(18)其他有关规范、规程、标准

1.7主要技术经济指标

主要技术经济指标详见表1-1。

主要技术经济指标一览表

表1-1

1.8结论与建议

1．xx县红色旅游资源丰富，生态资源多样，是“中国十大生态旅游大县”、“中国十佳最具发展潜力的理由大县”，项目具备建设红色、生态精品红色旅游景区条件。

2．该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合xx省旅游发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善x市x县投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。

3.项目的建设对促进海峡西岸经济区建设以及地方经济社会发展发挥了至关重要的作用，项目有利于提升x省国际影响力，本项目建设必要且意义重大。

4．项目区位、交通优势较明显，资源利用条件成熟、可靠、优越，自然条件、工程建设条件好，外部条件可满足本项目建设要求。

5．本项目建设规模适度，所包含的基础设施等建设内容规划布局较合理，定位较清晰，建设等级标准适度，投资强度适中。

6．本项目的财务效益、国民经济效益、社会效益显著，有利于推进城镇化进程，带动经济发展，促进就业，提升城乡居民生活水平，构建和谐社会，促进生态环境建设等。

综上所述，本项目建设是必要、可行的。

建议地方政府在项目前期工作开展中对本项目的建设给予大力支持，以顺利推进项目进程。

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