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城中村是我国各地城市化推进过程中存在的一个普遍现象。它是城乡二元体制下城市发展到特定历史阶段的产物。随着新型城市化进程的加快，城中村改造项目土地一级开发成为城市建设的难点、社会关注的焦点。
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巨大经济效益的背后往往也隐藏着巨大的风险。城中村土地一级开发既有巨大的经济效益,也存在着风险。在编制城中村项目土地一级开发可行性研究报告时，我们需要从土地一级开发企业的角度出发，甄别分析企业面临的各种风险，并对如何规避风险提出合适的结论和建议。
城中村改造土地一级开发面临的风险大致表现为：
（一）政策风险
政策本身具有随意性、不确定性的特点，往往由于一任领导的更迭、上级出台与该政策相冲突的文件、政府不诚信等因素，导致作为城中村改造土地一级开发所依据的政策发生变化，致使已进入的公司其核心利益丧失，权利得不到相应的保障。
风险规避考虑：规范制定与政府签署的“城中村”改造系列协议书，明确政府对拟开发“城中村”改造项目承诺的特殊扶持政策，从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制。
避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及开发商因经营需要而必须撤资时的项目停滞。
（二）法律风险
目前城中村改造及土地一级开发并没有全国统一的法律规定，都依靠当地政府以行政强制手段来推进，这其间会直接、间接的形成与国家法律的冲突，冲突最为严重时会导致国家立法来重新调整利益格局，确定新的游戏规则。
风险规避考虑：尽量以地方优势规避该方面风险。
（三）资金风险
城中村改造土地一级开发，如果是政府全权出资，委托企业做一级开发，权利在政府，风险由政府承担，一级开发企业只是完成政府规定的基础设施的配套建设任务；如果是企业出资的一级开发，在市场很好的情况下，没有风险；如果风险是共担，开发企业在特定的时间内应该拥有土地处置权，以保障投资、收益的安全性，但是企业在一级开发阶段对土地没有取得国有建设用地使用权，企业的投资收益很难保证。一方面，城中村改造土地一级开发企业垫资时间比较长，征地、拆迁安置需要大笔资金，在这种情况下，企业若没有雄厚的资金保障或有较强的资本运作能力，势必面临资金断裂的风险。另一方面，在土地一级开发期间，开发企业不享有该幅国有土地的使用权，不可能利用该项目土地予以融资，企业存在融资难及资金回笼的风险。
风险规避考虑:需要充分分析上述因素，透过保障融资规避该风险。城中村改造土地一级开发中资金是最重要的问题，目前有效的融资模式除普通的贷款外还可考虑如下：
1、以成本的收回和收益的取得作为还款保证的封闭贷款模式；
2、与土地二级开发企业或房地产公司联合进行开发的融资模式；
3、分期开发，资金回笼模式；
4、施工单位、拆迁公司、销售代理中介机构等关联公司支付履约保证金、垫资等融资模式；
5、通过团购、内部认购等方式收取购房者认购金等融资模式；
6、与原土地使用者签订合作协议，通过赋予其“期权”方式减少前期开发投资资金而进行融资的模式。
（四）征地拆迁风险
城中村改造土地一级开发必然涉及征地、拆迁、安置等相关事宜，尤其是农民群体问题、国有企业改制问题，部分“钉子户”的存在又使各种问题复杂化，南宁市个别项目都为此拖延几年。
风险规避考虑:根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案。尽可能降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。
（五）规划风险
有时城中村改造专项规划已顺利通过，但有些还是比较粗线条的，结合项目推进还会有许多变化，带来相应风险。尤其是靠近军用机场的城中村选址，军用机场保留期限的问题直接影响净空管制建筑物限高。
风险规避考虑:根据公司项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为“城中村”改造项目开发商量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。以特定关联项目的设置，形成第三方拿地的障碍。
（六）市场风险
金融危机以来，房地产行业是最快复苏并爆炸性增长的行业，国家可能对金融、税收、土地、预售等方面进行适当调控，直接带来房地产市场的风险。
风险规避考虑:根据公司资金状况以及项目开发进度安排，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合开发商及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。
尽可能对整体开发风险予以有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。
在编制城中村项目土地一级开发可行性研究报告的最后，附上自己的结论：某某城中村一级开发项目建设符合适宜，项目对公司未来三到五年发展战略、发展规划有着重大意义，在公司发展中具有核心项目的地位；通过项目可以使公司快速进入重点区域市场，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有着深远作用；从未来的利润需求、可持续经营等角度来看项目对于公司的发展具有重要的现实意义。项目建设条件基本具备，开发建设方案、保障措施和运营方式得当，无较大的不良影响因素存在，项目经济及社会效益较好，项目经济可行，财务可行。
总体而言，如果资金到位及时，运作方法得当，各项措施落实到位，项目一定会取得可喜的成绩，项目具有可行性。
在项目可行性研究报告编制方面，中创工程公司专业团队成员具有多年编制工作经历，专业涵盖建筑、市政公用工程、生态建设与环境工程、公路、林业、农业、水利、化工、综合经济等。近三年来单单承接的可行性研究报告编制成果已有277个！如果对此感兴趣或想了解都有哪些具体案例的，可以关注微信公众号“工程通网”，或是添加我们的钟工的微信18076341860或QQ：1582680976进行咨询。
中创公司近三年部分可行性研究报告编制案例
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